Delingsøkonomien er et tema som preger mediebildet for tiden. Ved bruk av nettsider og mobil-apper kobles tilbyder og kunde sammen på en enkel måte slik at alt fra bunader, driller, biler og boliger leies ut.

Delingsøkonomien er i sterk vekst og fører til bedre utnyttelse av ledige kapitalvarer, noe som er positivt både fra et økonomisk og miljømessig perspektiv. Men også innenfor delingsøkonomien skal staten ha sitt. De alminnelige skattereglene gjelder også her – og hovedregelen er at enhver fordel vunnet ved arbeid, kapital eller virksomhet er skattepliktig. Men det finnes unntak.

Ved utleie av klær, verktøy, biler eller andre gjenstander som du også benytter selv, kan du ha utleieinntekter på maksimalt 10 000 kroner samlet per år uten å måtte betale skatt. Overstiger den samlede inntekten denne grensen, blir hele inntekten skattepliktig.

Utleie av bolig er skattefritt dersom du bruker minst halvparten av boligen selv, beregnet etter utleieverdi. Typisk vil det å leie ut et rom eller en hybel i boligen din være skattefritt.

Leier du ut mer enn halvparten av egen bolig, men for under 20 000 kroner i året er også denne inntekten skattefri. Det er særlig viktig å være klar over beløpsgrensen når du leier ut deler av boligen hele året og hele boligen deler av året. Leier du f. eks ut en hybel i boligen din hele året, men hele boligen når du selv er på ferie, vil leieinntekten bli skattepliktig dersom beløpsgrensen på 20 000 kroner overstiges i den perioden hele boligen leies ut. Konsekvensen blir altså at også den inntekten som opptjenes ved utleie av hybelen i de periodene du selv bruker mer enn halvparten av boligen blir skattepliktig.

Inntekter fra utleie av fritidseiendom (hytter og ferieleiligheter) inntil 10 000 kroner vil være skattefrie, dersom eieren selv benytter eiendommen til fritidsformål. Er inntekten høyere, regnes 85 % som skattepliktig inntekt.

Utleieinntekten for gjenstander, bolig og fritidsbolig skattlegges i utgangspunktet med 25 %. Dersom bolig eller fritidseiendom anses utleid i næringsvirksomhet skal det imidlertid også beregnes personinntekt av leieinntekten. Personinntekten er grunnlag for trygdeavgift og trinnskatt (tidligere toppskatt). Avhengig av inntektens størrelse, kan skattesatsen bli opptil 50,1 %.

Hvorvidt utleien er å anse som næringsvirksomhet, skal avgjøres basert på en konkret helhetsvurdering hvor en ser hen til aktivitetens varighet og omfang, om virksomheten er egnet til å gi overskudd og om den drives for utleiers egen regning og risiko. Som en tommelfingerregel vil utleie av 5 boenheter eller mer for bolig- eller fritidsformål anses som næringsvirksomhet.

Men også utleie av færre boenheter kan være næringsvirksomhet. I august avga Skattedirektoratet en bindende forhåndsuttalelse hvor det ble lagt til grunn at korttidsutleie av to leiligheter var å anse som næringsvirksomhet slik at det skulle beregnes personinntekt av leieinntektene. Eieren av leilighetene skulle leie de ut via Airbnb, hvor leilighetene ville være tilgjengelige for dags- ukes- og månedsleie. Som ledd i utleien skulle eieren sørge for renhold av leiligheten, fjerning av søppel, skifte av sengetøy etc. Skattedirektoratet fant at denne aktiviteten var av betydelig høyere omfang enn ved normal langtidsutleie, slik at næringskravet var oppfylt.

Merverdiavgiftsplikt kan også oppstå som følge av utleieaktivitet. Betingelsen er at utleien drives i næringsvirksomhet, samt at omsetningen overstiger 50 000 kroner i løpet av en 12 måneders periode. Vurderingen av om det drivers næringsvirksomhet er tilsvarende på merverdiavgiftsområdet som i forhold til skatt.

Det er kanskje mindre sannsynlig at utleie av driller og bunader etc. får et slikt omfang at det blir merverdiavgiftspliktig, men skjer utleien i tilstrekkelig omfang, skal det altså beregnes merverdiavgift på leien.

Utleie av fast eiendom, så som hus, leilighet og enkeltrom i boliger er unntatt fra merverdiavgiftsplikt. Det skal følgelig ikke beregnes merverdiavgift på leien. Dette gjelder selv om omsetningen overstiger 50 000 kroner i løpet av en 12 måneders periode.

Romutleie i hotellvirksomhet og utleie av fritidseiendom er imidlertid merverdiavgiftspliktig. Hvorvidt det drives merverdiavgiftsunntatt utleie av fast eiendom eller avgiftspliktig utleie av rom i hotellvirksomhet må avgjøres ut fra en konkret vurdering hvor det blant annet ses hen til leieforholdets lengde, om det er lagt til rette for selvhushold, om bytte av sengetøy, renhold og andre tjenester inngår i prisen og hvilket segment utleier henvender seg til i markedsføringen.

Grensen mellom utleie av bolig og utleie av fritidseiendom trekkes ved en konkret vurdering av den faktiske bruken av eiendommen. I den bindende forhåndsuttalelsen om utleie av to leiligheter gjennom Airbnb finner Skattedirektoratet at det dreier seg om avgiftspliktig utleie av ferieleiligheter. Det ble lagt vekt på at utleien skjer via Airbnb, som er en markedsplass for utleie av ferieleiligheter, samt at utleien drives i konkurranse med andre overnattingssteder i området.

Selv om ny teknologi skaper nye markeder, er altså skatt- og avgiftsreglene de samme, og deltakerne i delingsøkonomien må sørge for at staten får sin del av kaka.

Skrevet av advokatfirmaet DLA Piper